전세 이사하는 날, 가장 중요한 건 전입신고

전세를 구해 이사하는 날 가장 중요한 것이 무엇일까요. 이삿짐을 옮기고, 잔금을 치르고, 정신없이 하루를 보내다 전입신고를 못하는 경우가 있습니다. 전입신고를 못하면 확정일자를 못 받고 우선변제권이 안 생깁니다. 간단히 말해 혹시라도 집이 경매에 넘어가면 보증금을 날릴 수도 있다는 말이죠. 

 

이사하는날

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우선변제권을 사수하라  

전세 보증금이 넘어가는 경우는 대부분 집이 경매로 넘어간 경우입니다. 집주인(임대인)이 재정상황이 안 좋은 것을 숨기고 전세 계약을 한 것이죠. 그리고 임차인보다 먼저 집을 담보로 대출(근저당권)을 받은 것입니다. 전세 계약을 하기 전에는 서류 상 확인이 되니까 안 하고 있다가, 이사하는 당일이나 다음 날 바로 근저당권을 설정하는 거죠.     

 

이런 불상사를 대비하기 위해, 임차인은 당일 전입신고를 하면서 확정일자를 받아야 합니다. 그러는 순간 '우선변제권'이 생깁니다. '우선변제권'은 말 그대로 경매로 넘어가더라도 우선해서 돈을 배정받을 권리입니다. 확정일자를 받으면 1순위가 되지만, 임대인이 먼저 대출을 받으면 대출을 해준 은행이 1순위가 됩니다. 임차인은 2순위, 혹은 운이 없는 경우 3순위, 4순위로 밀려나죠. 

 

3억 전세로 들어갔는데, 집이 3억 5천에 경매로 넘어갔다고 생각해 봅시다. 1순위면 3억 전부 보장받을 확률이 아주 높지만, 2순위가 되는 순간 은행이 2억이나 3억을 가져가면 우린 남은 돈만 받을 수 있습니다. 더 후순위들은 아예 받을 돈이 없겠죠. 그래서 우선변제권이 중요한 것입니다. 1순위 권리를 확보하는 것이니까요. 

 

근저당권 설정에 관한 특약 넣기 

무조건 확정일자를 받아 우선변제권을 챙기는 것이 중요하지만, 혹시라도 전입신고가 불가한 상황이면 이와 관련된 특약을 다음처럼 넣는 것도 좋은 방법입니다. 

 

"임대인은 잔금 익일까지 근저당권이 없도록 등기부상 권리를 유지해야 하며, 이를 어길 시 계약은 무효로 하고 모든 손해에 대해 배상한다."

 

익일까지 하는 것은 우선변제권이 신청하는 즉시 생기는 게 아니라, 익일 0시부터 생기기 때문입니다. 하지만 대출을 하면 근저당권은 바로 생겨요. 참 이상한 부분이죠. 그래서 임차인 보호를 위해 이 법은 멀지 않아 고쳐질 겁니다. 당연히 그래야 하겠죠. 하지만 아직은 임차인이 먼저 선수를 쳐야 합니다. 

 

물론 기분 나빠할 임대인 분들도 계시고, 이런 특약을 넣자고 하는 것이 망설여지는 임차인 분들도 계실 겁니다. 그래도 평생 모은 돈인데, 권리부터 챙겨야죠. 

 

이사하는 날, 1순위는 전입신고

특약 넣는 것도 그렇고, 이런저런 이야기하는 것도 그렇다. 그럼 간단합니다. 무조건 이사하는 날 정신없더라도 전입신고와 함께 확정일자를 받으세요. 주말이라 힘드시다면, 주인 분과 이야기해서 미리 평일에 하셔도 됩니다. 물론 꼭 주민센터 가지 않으시더라도 온라인으로도 신청이 가능하니, 미리미리 준비하시고 꼭 기억하셨다가 우선변제권을 사수하십시오.